近年来，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，住宅消费成为民众首选。我县房地产业从1998年开始，经过公有住房体制改革后，市场消费得到实质性的启动。从2000年以来，房地产开发投资逐年升温，2007年全县房地产投资比2000年增长5倍。房地产业已成为推动我县经济增长的一支重要力量。但受世界金融危机影响，今年下半年以来，我县房地产市场陷入了困境，给这一新型经济体造成了重创。为促进我县房地产市场健康稳步发展，探究振兴我县房地产市场的新途径，我们对我县房地产市场进行了调查，下面就我县房地产市场现状、存在的问题及建议报告如下：

　　一、我县房地产业发展状况及前景

　　1、受房地产高利润刺激近年进入快速发展期。一是房地产规模发展迅速。我县建筑施工企业由90年代末的2家增加到现在的4家，其中包括新增一家二级建筑企业；房地产开发公司从无到有发展到现在的7家。2007年，我县建筑行业专业技术人员326人，从业人员达1649人。房地产开发呈现燎原之势，当年，我县城镇房屋报建工程大小39处，施工建筑面积148005平米（含上年度报建但未建成的房屋），竣工面积95855平米，比2006年分别增长8%和16%。开发的项目开始由小规模、粗放型、低档次的房产向大规模、高品位、精致型的中高档小区迈进。如正在建设的紫金国际、滨湖花园、御景湘江等项目开始引领了我县房产开发的新方向。二是房地产投资快速增长。从2005年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加强，房地产市场容量大幅增长。到2007年完成房地产开发投资13035万元，是2005年投资额的2.7倍，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也越来越大，2000年为3%,2005为6.6%，2007年达11%，成为拉动投资增长的重要力量。三是土地投放量逐年上升。近几年来，为适应我县的房地产市场发展需要，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县投放为量5.8公顷；2005年为24.5公顷，2006年达80.7公顷。同时，土地投放由原来的单体地块转让，逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。

　　2、房地产业对我县的经济社会发展影响越来越深。一是对经济贡献不断增长。2007年，房地产业完成增加值4145万元，拉动GDP近3个百分点，提供地方税收610万元，比2005年增加360万元。同时，房地产与许多行业紧密相联，它的发展带动了我县建材、餐饮、运输等相关行业的发展。二是为促进就业广开了门路。房地产行业是个劳动密集型产业，可以吸纳不少的劳动力。2007年，我县有1323名农民工在房地产行业务工，占我县农村外出务工人员总数的6%，获得了近3500万元的工资收入。三是为推进我县新型城市化夯实了基础。房地产行业的迅速发展，使我县城镇居民住房条件得到了较大改善。2007年，我县城镇人口人均住房面积达到37.4平米，远远高于全国城镇居民人均住房面积27平米的水平，也高于湖南省人均居住面积34.5平米的水平。同时为农村人口向城镇转移提供了大量的商品住房，到目前为止，我县县城常住农业人口已逾万人，其中相当部分人已在县城实现了"居者有其屋"的目标。

　　3、受世界金融危机影响下半年发展陷入困境。今年上半年，我县房地产业在县委、县政府"老城提质"战略的强势推动下，扩张形势强劲，相继启动了紫金国际、滨湖花园、御景湘江、君临滨江等几个重点项目。今年1-10月，房地产报建面积83274平米，高于去年全年的报建面积。但由于受当前国际、国内大气候的影响，我县的房地产业总体形势不容乐观,房地产市场销售形势低迷，许多项目开发难以为继。一是房地产市场疲软，销售不力。在调查中，开发商讲得最多的一句话是："今年房子太难卖了！"能开门售房的公司，终日门庭冷落，少有人问津。据房产局统计，今年1-11月，全县城镇办理房地产登记交易162宗，交易面积1.46万平米，交易金额1237.7万元，分别相当于去年同期的44%、49%、52%。全县已开发竣工住房面积85899平米，销售（包括预售）16320平米，销售率仅为19%。销售较好的两个楼盘是：滨湖花园建成面积7200平米，销售2500平米，销售率为34%，林云阁休闲小区，已建成住房7600平米，销售2160平米，销售率为28%。二是房产项目开发资金短缺，开工不足。由于房产销售疲软，导致大量资金积压在一栋栋闲置的楼盘上，闲置房所积压的资金达5000多万元，加之上半年国家紧缩银根，从银行融资特别困难，严重影响了一些大项目的建设进度。目前，19个房地产建设工地60%已停工，大的项目80%停工。到目前，全县城镇房地产报建面积83274平米，实际建成34066平米，完工率只有41%。其中我县今年最大的房地产项目紫金国际，下半年以来处于半停工状态，公司老总大多时间在外跑资金，其报建面积为29748平米，到11月底完成5800平米，竣工率仅20%。三是房地产下行效果明显，贡献减少。当前房地产业急转直下，对我县经济的影响已初步显现。首先是在房地产行业的财税收入减少。房地产行业是个税率较高的产业，契税、营业税等各税种加在一起约占房产价值的13%，（还不包括收取的各种费用）。据税务部门计算，如果房地产业正常运转，今年房地产提供的税收将比实际收取的税收多350万元。另外，房地产业的疲软，对其上下游行业造成明显影响，如木材加工、房屋装修、交通运输等。更重要的是房地产业在困境中徘徊不前，已对部分房地产投资者带来了消极影响，投资信心动摇，投资积极性降低。

　　4、我县房地产未来发展潜力巨大。房地产业在我国许多大中城市已成为支柱产业，它的收益占了当地政府财源的半壁江山，它的兴衰也成了这些地方GDP增长快慢的经济晴雨表。虽然，当前我县房地产业不管从自身发展实力，还是从对经济社会的影响力来看，都远没有产生这些城市方地产业的效果，但它在我县尚属朝阳产业，随着新型城市化的推进，发展空间广阔、潜力巨大。一是我县城镇化率提高将成为房地产业发展的主动力。农村人口向城镇转移是新型工业化、新型城市化的必然趋势。当前，我县总人口18万多，其中城镇人口（含非农业人口和常居在城镇的农业人口）近4.5万，城镇化率仅为25%，与全国平均城镇化率45%相差20个百分点，与中等发达国家65%的城镇化率相差40个百分点。不论近期达到国家平均水平，还是中期达到中等发达国家水平，我县都存在大量转移农村人口的趋势。若在10年内实现中期目标，就需要向城镇转移7.2万人口，平均每年转移7000余人，每人按30平米住房需求，每年要提供21万平米的住房，这是一个最具潜力的房产市场。二是农民外出务工收入增加，具备了进城购房条件。今年1-11月，全县农业人口外出务工收入达2.03亿元，到11月底，全县农村储蓄存款余额达7亿元，这些巨额资金为农村居民进城购房置业奠定了雄厚的经济基础。三是县城北扩战略的实施，为房地产开发提供了巨大空间。县城北扩战略的主要内容是"新区扩容，老区提质"。新区建设土地投放量将大幅增长，突破了老区房地产开发的用地瓶颈，无论是在建设档次上，还是在投资规模上，都会是一次实质性的大提升。新区建设为老区提质改造创造了条件，通过一些部门搬迁，腾出部分空间，加强老区基础设施和公共服务设施建设，打造宜居城市，从而增强老区房地产的吸引力和竞争力。新开工的滨江广场建设就是实施县城北扩战略、提升老区品质的一项重要举措。四是优良的生态环境和便捷的交通，会吸引中心城市部分人口居住转移。随着中心城市工业的大发展，城市规模的大扩张，人口的大聚集，一些城市通病也会随之产生，城市人口向郊区及周边小城镇转移是一种时尚。我县生态环境优越，处处是青山绿水，是中心城市最理想的后花园。加之207国道改造成国家一级公路，二广高速与207国道连接线等重大交通项目建成，届时从冷水滩到双牌只要半小时的行车时间，吸引部分城市高端消费者到我县购房居住是完全现实的。

　　二、当前影响我县房地产发展的主要问题

　　1、受房地产大气候冲击严重。世界金融危机导致我国房地产市场全面滑坡，大中城市房价纷纷下跌。这种形势，对我县的购房者心理预期产生重大影响。调查发现，市民普遍认为我县房价也会随大流而下，实现降价，因此，相当部分购房者手持货币观望，迟迟不肯出手，这是影响房地产销售不畅的直接因素。

　　2、无序开发促进了市场危机。房地产发展缺乏科学规划，建设无序。历年来，企业改制使部分土地掌握在个人或企业手中，这些土地在办理出让手续后直接用于房地产开发，使房地产市场处于无计划状态，直接制约着政府对房地产市场的宏观调控。这种失控造成了建房的随意性，加之开发企业或开发商为追求利益最大化，随意更改规划，增加土地利用强度，造成住房周围道路和绿化面积及采光严重不足，降低了居住环境质量，使之成为部分房产销售不出的重要原因。

　　3、自身不足增强了经营风险。我县房地产开发公司较之前几年无论是在经济实力上还是在管理运作上有一定进步，但还是存在许多先天不足和后天失调。具体体现在大多房地产公司经济底子薄，实力不雄厚，自有资金不多，往往是先垫付一部分资金启动开发，一边建设，一边销售，靠销售回笼资金支撑中后期建设，一旦房产市场有一点不测风云，在资金运转上便困难重重，招架不住。另外一些房产公司在项目的开发运作中考虑不周到，计划不严密，管理不科学，如紫金国际，其在征地拆迁方面操作不周，贻误了许多时间，在资金方面对潜在的风险和困难估计不足，准备不充分，在一定程度上加剧了目前的困境。

　　4、精品住宅匮乏竞争力不强。我县房地产开发的规模少，档次低，大多未实行住宅小区综合开发，基础配套设施建设差，住宅小区物业管理无法开展，精品高档住宅几乎没有，对一些经济实力雄厚，对住房品质要求高的购房者缺乏吸引力。致使他们到零陵、冷水滩等地购房，据不完全统计，去年我县居民在冷水滩购房置业金额近千万元。

　　三、维持我县房地产业健康发展的建议与对策

　　房地产业的兴衰与经济社会发展密不可分，与民本民生事业息息相关。繁荣我县房地产业，对加快我县经济发展，推进新型城市化建设，加速农村人口向城镇转移，早日实现"富民强县"的目标有着重要而深远的意义。引领我县房地产业早日走出困境，既要立足当前，更要着眼长远，把解决当前房地产行业困难与推进房产业持续健康发展结合起来，力争把我县房地产业做大做强。

　　1、拓宽融资渠道，破除资金瓶颈。当前，我县房地产开发首要难题是资金缺乏，使中后期开发难以继续。不仅影响工程进度，延长预售房交付期限，产生诸多纠纷，更是降低了消费者的购房欲望，影响售房效果。为刺激经济增长，国家在不断出台新的政策，在金融方面已经连续五次降息，在税费方面也做了降低性调整，这为房地产开发带来的是前所未有的机遇。但政策产生的效果显现具有滞后性，在房地产业要在半年以上。目前，要在加大向金融机构融资力度的同时，开拓思路，寻找合作伙伴，最直接的办法就是把一些配套建设项目包装引资。如紫金国际把小区内购物超市规划包装进行引资，已与步步高连锁超市签订了合作协议，对缓解建设资金起到了积极作用。

　　2、加大宣传力度，增强消费信心。目前，我县住房平均价格在每平米800元左右，经测算，这一价格基本上已经接近了建房成本，达到了开发商出售的底线，因些，房价继续下跌的空间不大。有关部门和房地产开发商可采用适当的方式，利用多种媒介，向广大消费者宣传解释，改变消费者观望等待的预期心理。同时，加大对"县城北扩"战略的宣传，让大家明白，老城区的提质改造是"县城北扩"战略的重要组成部分，县城北扩通过路网改造，拓宽拓直207国道，会缩短新区与老区的距离，通过对污水处理厂、垃圾处理场、滨江广场等与市民生活息息相关的项目建设，老区将打造成一个规划合理、设施完善、环境优美、居住适宜、修生养性的精品城区，老区房产价值不仅不会降低，反而会有大幅提升。只要宣传到位，就能重新提高老城区房地产的吸引力，增强市民的购房信心，从而促进我县房地产开发的健康发展。

　　3、不断完善政策，激励农民进城。今后相当一段时期，我县房地产市场的主要消费群体，将是向城镇转移的广大农村人口。因此，政府部门要为农村居民进城购房置业，生活务工、经商创业清除障碍，创造条件，开辟一条绿色通道。一是要逐步改革户籍管理制度，破除城乡二元结构体制，让农民逐步成为可以有田土有山林的市民。二是在教育、医疗、社会保障等各个方面积极改革，制定落实各种政策，解决进城农民子女入学问题，保证进城农民在享有原来的各种惠农政策的基础上，将他们纳入城镇各种社会保障体系。三是结合"县城北扩"制定移民安置政策。要把库区移民和边远山区移民有序安排到城北新区来，把重大建设项目的拆迁安置居民直接安排到城北新区来，通过政策引导为新区聚集一批人口。同时出台工业园企业安排安置人口就业奖励政策，确保新安置人口充分就业。

　　4、加强规划引导，提高房产品质。2007年，我县城镇居民人均可支配收入是9893元，今年有望超万元，随着城乡居民的收入增长，生活水平的提高，人们对住宅的品质要求也在逐步提高，不仅要求住得下，而且要求住得舒适。那种配套设施齐全，居住环境舒适的中高档住宅小区越来越受人们的青睐。另外，我县上世纪九十年代末期单位改革的住房，无论是在面积上还是在品质上相对现在形势已经严重落伍，其中相当部分房主在等待时机，将住房更新换代。因此，要大力提倡和引导房地产企业顺应形势，在以普通中档商品房和经济适用房开发为主的基础上，加快创建精品名牌住宅产品，提高整体住宅品位，适应不同层次消费者的需求。一是立足长远，搞好规划建设。制定和实施住房建设规划，对房地产开发的配套设施、绿地空间、用地容积率作出明确的规定。二是由城建部门牵头，国土、房产等相关部门联合把关，严格控制低档次、小规模、粗放式的开发建设。三是提倡、引导、扶持开发功能设施完善，环境美观宜人的高档住宅小区，以提高我县的房地产竞争力，吸引留住高端消费者。四是规范发展物业。当前我县还没有真正意义上的物业管理。管理部门要结合我县实际情况，采取政府引导和市场运作相结合的办法，成立物业公司，推动物业向产业化发展，同时要制定有关规章制度，规范物业行为。

[作者系双牌县规划建设局局长]